Umowy z deweloperem

Dzisiaj chcemy przekazać Tobie dawkę wiedzy dotyczącej potencjalnych umów, które będziesz musiał zawrzeć z deweloperem. Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów i jak nie dać się wpuścić w maliny. Zapraszamy do lektury!

Umowy z deweloperem i ich rodzaje

Wybrałeś już lokalizację, wymarzone mieszkanie, deweloper wydaje się być rzetelny. Czas więc na podpisanie umowy.

W toku realizacji inwestycji zapewne zawrzesz szereg umów z różnymi osobami. Z deweloperem to prawdopodobnie będą:

umowa rezerwacyjna,
umowa deweloperska,
„właściwa” umowa, przenosząca własność mieszkania.

Dopiero po podpisaniu tej ostatniej staniesz się właścicielem swojego wymarzonego “M”.

W dalszym planie pewnie będą też umowy z architektem, dekoratorem wnętrz, konkretnym wykonawcą (ekipą remontującą, hydraulikiem, elektrykiem, stolarzem, dostawcą sprzętów itd.).

Podstawowe zapisy w umowach

Poniższe informacje muszą znaleźć się w umowie:

data i miejsce zawarcia,
dokładne określenie stron – kto sprzedaje, a kto kupuje,
przedmiot umowy – opis mieszkania (ile pokoi/pomieszczeń, czy jest balkon, opis części wspólnych) ze wskazaniem lokalizacji (adres budynku, numer roboczy mieszkania, kondygnacja/piętro) oraz księgi wieczystej (wraz z informacją, który sąd ją prowadzi),
cena – z wyszczególnieniem, czy część zapłaconej na początku kwoty stanowi zaliczkę, czy zadatek i określenie zasad zwrotu wpłaconych pieniędzy, jeśli nie dojdzie do sprzedaży,
termin (planowanego) wydania nieruchomości,
zapisy o wypowiedzeniu/rozwiązaniu/odstąpieniu od umowy,
podpisy.

Umowa deweloperska – dodatkowe kwestie

Dodatkowo, w umowie deweloperskiej warto uregulować kwestie:

przekazania nieruchomości – kiedy będzie odbiór mieszkania, jaka będzie jego procedura, czy deweloper może dokonać odbioru jednostronnie, czy przed zawarciem umowy właściwej możesz rozpocząć prace remontowe i na jakich zasadach,
powstałych usterek i zasad ich usuwania,
zasad naliczania kar umownych za nieterminowe przekazanie nieruchomości lub nie usunięcie usterek w terminie,
daty, do której będzie zawarta umowa przyrzeczona (przenosząca własność),
w jaki sposób będzie finansowana nieruchomość (gotówka czy kredyt hipoteczny),
rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacał kolejne raty za mieszkanie,
wpisu do działu III księgi wieczystej nieruchomości Twojego roszczenia o wybudowanie i przeniesienie mieszkania na Ciebie.

Deweloper powinien Ci również przedstawić uzyskane pozwolenie na budowę nieruchomości oraz inne dokumenty związane z prowadzoną inwestycją (np. prospekt informacyjny).

Umowa właściwa – dodatkowe kwestie

W umowie właściwej warto uregulować następujące kwestie:

czy mieszkanie zostało Tobie już wydane,
czy cała cena za nieruchomość została zapłacona,
określenia udziału w częściach wspólnych (co determinuje, w jakiej części będziesz ponosić koszty za utrzymanie całej nieruchomości),
tzw. podziału quoad usum (umowa o podziale nieruchomości do korzystania),
gwarancji udzielonej przez dewelopera – na jaki okres została udzielona gwarancja, jaka będzie procedura zgłaszania i usuwania (naprawy) wad, czy możesz niezależnie dochodzić swoich praw z rękojmi za wady,
założenia nowej (osobnej) księgi wieczystej dla mieszkania i dokonania do niej wpisu Ciebie jako właściciela.

Forma umowy

Dla umowy rezerwacyjnej wystarczająca będzie forma pisemna.
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w innym przypadku będzie nieważna.
Umowa przyrzeczona (przenosząca własność) musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w innym przypadku będzie nieważna.

Pełnomocnik dewelopera

W każdej z wymienionych umów prawdopodobnie za dewelopera będzie działał pełnomocnik. Jego pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego (jeśli umowa jest zawierana również w tej formie). Nie bój się żądać okazania takiego dokumenty przez reprezentanta!

W przypadku, gdy deweloperem jest spółka, powinna ona podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości, która też powinna być Ci przedstawiona do wglądu.

Quoad usum – co to takiego?

Quoad usum to umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Innymi słowy, kilka osób jest współwłaścicielami danej rzeczy, ale tylko jedna z nich może z niej legalnie korzystać.

Wyłączne korzystanie z balkonu przynależącego do mieszkania jest tego dobrym przykładem. Balkon, zgodnie z prawem, jest częścią wspólną, ale tylko właściciel danego mieszkania może z niego korzystać.

Innym przykładem jest nabycie określonego miejsca postojowego. Nie możesz zakupić takiej części nieruchomości, ale na podstawie umowy quoad usum jesteś wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego miejsca postojowego.

Wpis do księgi wieczystej

W polskim prawie istnieje domniemanie prawdziwości informacji zawartych w księdze wieczystej. Jeśli będziesz tam wpisany jako potencjalny nabywca konkretnego mieszkania, deweloper nie będzie miał możliwości ponownej jego sprzedaży.

Wpisu będzie dokonywał prawdopodobnie notariusz, u którego zawrzecie umowę lub ustanowiony do tego celu pełnomocnik.

***

W kolejnym wpisie omówimy, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Zapraszamy już za tydzień!

****

Niniejszy cykl tworzony jest we współpracy z radcą prawnym Anną Kamieniecką-Woźniak (autor bloga Popatrz w Prawo, popatrzwprawo.pl).

Cykl nie jest poradą czy opinią prawną i powinien być traktowany jako cykl edukacyjny w zakresie omawianych zagadnień. Wszystkie zamieszczone tutaj materiały mają charakter wyłącznie informacyjny. Autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za działania i czynności podejmowane przez Czytelnika na podstawie informacji zawartych w publikacji. Wszelkie materiały są także chronione prawem autorskim.