Jak wybrać dewelopera?

Deweloper może prowadzić swój biznes w różnej formie

Może to być np. jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna lub spółka prawa handlowego (spółka jawna, komandytowa, komandytowo-akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prosta spółka akcyjna lub spółka akcyjna).

Sprawdź, czy deweloper w ogóle formalnie prowadzi swoją działalność!

Gdzie to zrobić?

• Jednoosobowa działalność gospodarcza i spółka cywilna będą zarejestrowane w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG, https://aplikacja.ceidg.gov.pl/ceidg/ceidg.public.ui/search.aspx)
• Spółka handlowa będzie zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Przedsiębiorców (KRS, https://ekrs.ms.gov.pl/web/wyszukiwarka-krs/strona-glowna/index.html).

Potrzebujesz jego nazwy i/lub numeru NIP, REGON, KRS.

Deweloper powinien należeć do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD)

Dobrze, gdy deweloper, który nas interesuje, należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

PZFD działa od 20 lat i jest największą oraz najbardziej wpływową organizacją branży deweloperskiej. Warunkiem zostania członkiem PZFD jest posiadanie doświadczenia w realizacji inwestycji deweloperskich, uzyskanie rekomendacji, pochodzącej od innego członka Związku, a także udokumentowanie dobrej sytuacji finansowej dewelopera.

Członkostwo w nim ma znaczenie prestiżowe, a dla klientów stanowi potwierdzenie wiarygodności dewelopera. Dlatego jednym z pierwszych kroków w procesie przygotowywania się do zakupu mieszkania od dewelopera jest właśnie weryfikacja jego członkostwa w PZFD.
Pełną listę firm deweloperskich należących do PZFD znajdziesz na stronie https://pzfd.pl/czlonkowie-pzfd.

Zweryfikuj kondycję finansową dewelopera

W przypadku spółek kapitałowych (sp. z o.o., P.S.A. i S.A.) sprawdź, jaki jest kapitał zakładowy spółki.

Spółki o niskim kapitale mogą nie być w stanie spłacać swoich zobowiązań, co może prowadzić do ich likwidacji lub ogłoszenia upadłości. Nie chodzi tylko o zobowiązania wobec Ciebie, ale np. o wypłatę wynagrodzeń dla pracowników spółki czy zapłatę za materiały. Bez tego budowa może nie zostać ukończona, a Twoje pieniądze będą „zamrożone”.

Sprawdź bilans oraz rachunek zysków i strat

W sprawdzeniu kondycji danej spółki pomocne może być również przeanalizowanie jej dokumentów finansowych, które są udostępniane nieodpłatnie za pomocą strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (e-KRS) lub bezpośrednio w sądzie rejestrowym. 

Brak złożenia takich dokumentów przez spółkę w terminie lub ujemny wynik finansowy powinny być sygnałem, że coś złego może zaczynać się dziać z tą spółką.

Popatrz do Monitora Sądowego i Gospodarczego (MSiG)

Możesz bezpłatnie przeglądać wpisy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (https://wyszukiwarka-msig.ms.gov.pl). Tutaj znajdziesz odpowiedź na następujące pytania:

• Czy nie została ogłoszona upadłość dewelopera?
• Czy spółka nie jest w stanie likwidacji?
• Czy spółka jest w restrukturyzacji?

Sprawdź białą listę VAT

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą w Polsce powinny wpisać swój numer rachunku bankowego na tzw. Białą listę VAT. To, czy dany rachunek został tam umieszczony, możesz sprawdzić tutaj: https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka.

Dlaczego to ważne? Jeśli zapłacisz kwotę powyżej 15 tys. zł na inny rachunek, niż podany w wykazie:

• nie będziesz miał możliwości zaliczenia tej kwoty do kosztów uzyskania przychodu,
• będziesz ponosił ryzyko odpowiedzialności solidarnej ze swoim kontrahentem za zaległości podatkowe, jeśli nie zapłaci on należnego podatku VAT od transakcji – innymi słowy Urząd Skarbowy może nakazać Ci zapłatę należnego podatku VAT, zamiast ściągnąć tę kwotę od dewelopera.

Poszukaj informacji w Internecie

Opinie znajdziesz w Google, Facebooku, Instagramie, GoWork, Aleo… 
Stron internetowych, które umożliwiają taką wymianę informacji jest wiele, wystarczy wpisać w wyszukiwarkę dane dewelopera. Pamiętaj, że ludzie niezadowoleni zwykle z chęcią dzielą się swoimi złymi doświadczeniami.

Skorzystaj z usług firm zewnętrznych sprawdzających rzetelność dewelopera

Możesz też skorzystać z odpłatnych usług firm świadczących usługi sprawdzania rzetelności podmiotów gospodarczych. W raporcie takim, oprócz podstawowych danych, dowiesz się np. czy dany deweloper spłaca regularnie zaciągnięte przez niego zobowiązania lub jaka jest wysokość istniejących zobowiązań. Dane te są pobierane z Biura Informacji Gospodarczej (BIG).

Pojedź na teren inwestycji i obejrzyj osobiście lokalizację

“Location, location, location.” Wiadomo – lokalizacja inwestycji jest najważniejsza. Ale czy na pewno znasz wszystkie zalety i wady lokalizacji wybranego mieszkania?

Po pierwsze, kieruj się ograniczonym zaufaniem do wszystkich informacji marketingowych dotyczących zalet lokalizacyjnych. Sprawdź sam na mapie i w internecie, a najlepiej pojedź i obejrzyj działkę budowlaną oraz jej okolicę (infrastrukturę, zieleń, komunikację).

Jeżeli rozpoczęto budowę, należy sprawdzić także zagospodarowanie terenu budowy, jego wygląd i postęp prac. Dodatkowo zerknijmy do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czy w okolicy nie jest np. planowana budowa/rozbudowa drogi/autostrady/linii kolejowej/tramwajowej itp. Czasem z pozoru ciche mieszkanie za 5 lat okazuje się nie do wytrzymania, bo pod oknami jest spalarnia śmieci.

Warto także sprawdzić inne, przede wszystkim już zrealizowane inwestycje danego dewelopera.

***

Już za tydzień zapraszamy na kolejny wpis, w którym omówimy temat umów z deweloperem.

****

Niniejszy cykl tworzony jest we współpracy z radcą prawnym Anną Kamieniecką-Woźniak (autor bloga Popatrz w Prawo, popatrzwprawo.pl).

Cykl nie jest poradą czy opinią prawną i powinien być traktowany jako cykl edukacyjny w zakresie omawianych zagadnień. Wszystkie zamieszczone tutaj materiały mają charakter wyłącznie informacyjny. Autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za działania i czynności podejmowane przez Czytelnika na podstawie informacji zawartych w publikacji. Wszelkie materiały są także chronione prawem autorskim.