Wykończenie pod klucz

Jednym ze sposobów jest wykończenie mieszkania na własną rękę. Wcale nie mówimy tu o własnoręcznym układaniu kafelków czy malowaniu. Raczej mamy na myśli samodzielną koordynację ekip remontowych, które będą wykonywały poszczególne zadania. To rozwiązanie zwykle jest tańsze (choć nie zawsze!), ale nie jest kompleksowe i łatwo popełnić tutaj błąd. A i ryzyko opóźnienia jest znacznie większe.

Innym sposobem na wykończenie mieszkania jest realizacja „pod klucz”. W tej formule nie martwisz się, że zabrakło jednego panelu podłogowego, umywalka się stłukła, nie wystarczyło farby do ściany w pokoju, ekipa remontowa jest „na podwójnym gazie” czy stolarz nie ma wolnego terminu… (wszystko z życia wzięte!) 

Jak to działa? Najpierw ustalasz z architektem wnętrz, jaki ma być układ funkcjonalny mieszkania, następnie wybierasz konkretne kolory, materiały, produkty i zostaje Ci przedstawiony projekt wizualny, a na koniec… rozliczasz z ostatecznego efektu firmę, z którą masz podpisaną umowę. Trochę to przypomina zabawę z dzieciństwa „znajdź różnicę” – mając przed oczami projekt wizualny, masz prawo oczekiwać tego samego w rzeczywistości. 

Dzisiaj chcemy przekazać Ci podpowiedzi, jak poprawnie skonstruować umowę o wykończenie mieszkania pod klucz. Wskażemy również, na co w szczególności należy zwrócić uwagę i czego nie powinieneś pominąć przy zawieraniu tego rodzaju umowy. 

Zapraszamy do lektury!

Minimum, czyli co musi być w umowie?

W umowie o wykończenie mieszkania pod klucz powinny znaleźć się następujące informacje:

• data i miejsce zawarcia,
• dokładne określenie stron – kto zleca, a kto wykonuje prace remontowe,
• przedmiot umowy – dokładny opis tego, co będzie wykonane w mieszkaniu,
• wynagrodzenie wykonawcy, 
• termin (planowanego) wykończenia/oddania nieruchomości, 
• zapisy o wypowiedzeniu/rozwiązaniu/odstąpieniu od umowy,
• określenie podwykonawców (o ile w ogóle będą),
• zasady ponoszenia odpowiedzialności za powstałe szkody – zarówno przez firmę remontującą, jak i jej podwykonawców,
• kary umowne za nieterminową realizację prac,
• procedura odbioru, zgłaszania usterek i zasad ich usuwania,
• zapisy dotyczące udzielonej gwarancji,
• podpisy!

Przedmiot umowy

Należy go opisać jak najbardziej szczegółowo. W dużej mierze będzie on wynikał ze zleconych prac. Zwykle przedmiot umowy wskazuje się jako „zlecenie wykonania realizacji i koordynacji robót wskazanych w załączniku nr … do umowy”. Wówczas załącznik szczegółowo opisuje zakres tych prac. 

Umowa na usługi dodatkowe 

W umowie należy wskazać wszystko to, co wykonawca ma wykonać w mieszkaniu. Standardowa umowa może przewidywać np. wykonanie projektu funkcjonalnego mieszkania, czyli określenia, gdzie jest kuchnia, gdzie łazienka, nazwania pokoi (salon/sypialnia/pokój dziecka), ale nie będzie przewidywać projektu wizualnego, czyli gdzie w tej kuchni będzie stała lodówka i jak będzie się otwierała itp. 

Należy też zastanowić się, czy np. będzie montowana klimatyzacja i kto ją będzie instalował, czy będzie potrzebna zmiana instalacji czy przyłączy (np. konieczność zmodyfikowania odpływu do pralki, bo będzie stała w innym miejscu, niż przewidywał deweloper).

Wynagrodzenie wykonawcy

To jeden z najbardziej istotnych elementów tej umowy. Oprócz wskazania wysokości wynagrodzenia wykonawcy za samą robociznę, należy też zastanowić się, kto płaci za materiały użyte do wykończenia mieszkania – nie tylko te istotne (płytki, panele, farby, sedes, kabinę prysznicową, materiały potrzebne do wykonania zabudowy meblowej itp.), ale również te drobne (kleje, fugi, silikony, śrubki, papier ścierny, szpachle, pędzle itp.).

Zapisy dotyczące projektu architektonicznego i praw autorskich projektanta

Jeśli w ramach umowy ma powstać projekt architektoniczny (np. projekt wizualny), warto zastanowić się nad zapisami dotyczącymi praw autorskich do projektu. Nie jest to istotne w przypadku realizacji umowy od początku do końca z danym wykonawcą. 

Problem może pojawić się natomiast w momencie zerwania umowy przez jedną ze stron i braku takich zapisów. Zgodnie z prawem, to architektowi będą przysługiwać wszelkie prawa autorskie. Jaki jest skutek? W zasadzie wykańczając mieszkanie według projektu narażasz się na konieczność zapłaty odszkodowania.

Zależne prawa autorskie

Wyjaśniliśmy problem braku odpowiednich zapisów dotyczących praw autorskich projektanta. Jednak gdy umowa zawiera zapisy dot. przeniesienia praw autorskich – czy nadal jesteś bezpieczny? 

Nie, jeśli brak jest zgody architekta na wykonywanie zależnych praw autorskich. Oznacza to, że jeśli rozwiążesz umowę, nie możesz w żaden sposób zmodyfikować przedstawionego Ci projektu.

Na co uważać?
Przykłady „z życia wzięte”

Poniższe kwestie należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy o wykończenie mieszkania:

• „Montaż drzwi” to nie to samo, co „montaż drzwi zakupionych i dostarczonych przez wykonawcę”.
• Gładzie – w większości przypadków trzeba najpierw wygładzić ściany, żeby je później pomalować, inaczej wyglądają bardzo nieestetycznie.
• Pozostałe materiały, takie jak kafelki czy panele, należy przechowywać na wypadek,  gdyby była konieczna wymiana np. jednej sztuki. 
• Sprzątanie po wykonanych pracach. 
• Utylizacja materiałów budowlanych, zwłaszcza, gdy będzie wyburzanie ścian.

***

W kolejnym wpisie wyjaśnimy, jaka jest różnica pomiędzy Gwarancją a rękojmią. Zapraszamy już za tydzień!

****

Niniejszy cykl tworzony jest we współpracy z radcą prawnym Anną Kamieniecką-Woźniak (autor bloga Popatrz w Prawo, popatrzwprawo.pl)

Cykl nie jest poradą czy opinią prawną i powinien być traktowany jako cykl edukacyjny w zakresie omawianych zagadnień. Wszystkie zamieszczone tutaj materiały mają charakter wyłącznie informacyjny. Autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za działania i czynności podejmowane przez Czytelnika na podstawie informacji zawartych w publikacji. Wszelkie materiały są także chronione prawem autorskim.